claves de los contratos de alquiler para estudiantes

1. La cuestión de la temporalidad

El alquiler a estudiantes queda recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que a nivel legal no existen diferencias entre esta modalidad de alquiler y otro tipo de arrendamientos. Por el contrario, sí se pueden establecer una serie de diferencias con respecto al número de inquilinos, la temporalidad del contrato y las exigencias del mismo.

Como señalan desde Arrenta, la cantidad de inquilinos viene definida porque “en el contrato aparecen varias personas como arrendatarios de la vivienda”. Por su parte, la temporalidad de este documento también distancia el alquiler a estudiantes con respecto a los alquileres comunes. De hecho, Jeroni Lliteras, abogado especialista en vivienda, comenta que “si bien la media de un alquiler común es de dos años y medio, con estudiantes la media de es de un año. Por su parte, Sergio Rueda, CEO de Plan de Protección de Alquiler, añade que dada la falta de capacidad de ingresos de los inquilinos, estos contratos “vienen avalados por sus padres”, figuras que dan al arrendador garantía de cobros.

2. Un contrato específico

Una vez que el propietario se ha decantado por alquilar su vivienda a estudiantes y ha encontrado inquilinos para tal efecto, es importante que redacte un contrato acorde con las particularidades de esta modalidad de alquiler. En este sentido, Sergio Rueda insiste en que el documento ha de basarse en la normativa legal, a partir de la cual deben figurar todos los inquilinos. En paralelo, recalca que el texto debe contener “las consideraciones de seguridad en cuanto a avales paternales y seguro de alquiler”.

En lo que respecta a la posibilidad de que uno de los estudiantes abandone la vivienda antes de finalizar tal contrato, el letrado Lliteras asegura que en estos casos “todos los arrendatarios están obligados solidariamente a pagar la renta mensual”, por lo que el arrendador “podrá exigir toda la cantidad a todos, no una parte”, estando obligado el que abandona la vivienda al pago, “salvo que el arrendador modifique el contrato”.

3. Prolongación de la estancia

La dilatación de la estancia en la vivienda, por parte de los inquilinos, es una de las posibilidades que más preocupan a los dueños a la hora de alquilar una vivienda. En esta línea, la directora general de Arrenta, Mercedes Robles, recomienda llevar a cabo una modificación del contrato de alquiler, la cual otorga seguridad jurídica, “tanto para la parte arrendataria como para la parte arrendadora”, añadiendo que “así ambas partes se aseguran la posesión de la vivienda con un documento de prueba en caso de existir problemas”.

Una opinión que, sin embargo, no es compartida por Jeroni Lliteras, quien asegura que “en los casos en que se haya pactado un contrato de temporada, no sometido a la LAU, debe iniciarse un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas”. A su vez, señala que es aconsejable que el propietario cuente además con uno o varios avalistas firmantes del contrato, ya que si tal situación se reprodujese funcionaría como “una cláusula penal indemnizatoria”.

4. Cuando el estudiante es extranjero

En paralelo, este letrado opina sobre la posibilidad de que se alquile el inmueble a estudiantes extranjeros. Ello se debe a que España es el país de la Unión Europea que mayor cantidad de estudiantes Erasmus recibe, alumnos temporales a los que hay que sumar los estudiantes procedentes de otros países del mundo que se desplazan hasta nuestro país para completar su formación. En estos casos, cita Lliteras, el propietario debe tener en cuenta que “las becas, por sí mismas, no son suficientes para abonar la renta”, por lo que el arrendador debe asegurarse “que los arrendatarios tienen ingresos suficientes para abonar los meses que se van a instalar en España”.

En este sentido, Lliteras añade que es “muy socorrido y cada vez más utilizado” cobrar las rentas por adelantado, eliminando así el riesgo de impago por parte de este tipo de estudiantes. Una opción que, no obstante, no está carente de problemas en el caso de los estudiantes extranjeros, pues en el caso de que este paso no se efectúe “las posibilidades de recuperar el dinero disminuyen drásticamente”.

5. Modalidades de pago

En lo que respecta a las modalidades de pago de este régimen de alquiler, Robles asegura que este “debe pactarse en el contrato”, aunque añaden que lo más frecuente es que “se diga un número de cuenta bancaria en el que el arrendatario deberá ingresar la renta” dentro de los primeros cinco o diez días de cada mes. Una opinión que comparte el CEO de Plan de Protección de Alquiler, quien añade que la domiciliación del pago mensual es lo más habitual en estos casos, así como cobrar “un mes por adelantado”.

La petición de una fianza se ha de dejar a criterio del propietario del inmueble, aunque estos tres expertos recomiendan incluirla, aunque al tratarse de un contrato no sometido a la Ley de Arrendamientos Urbano, expone Lliteras, “hay dudas en torno a la obligatoriedad de depositarla en registros públicos”. Así, continúa explicando, “lo corriente es que se lo quede en depósito el arrendador y haga uso de él para el caso de desperfectos o actos vandálicos”.

6. Problemas con la comunidad

Otro de los aspectos que los propietarios de viviendas han de tener presentes cuando alquilan sus inmuebles a estudiantes es que, con mucha probabilidad, estos causen algún tipo de molestia en la comunidad de vecinos donde se sitúa la vivienda. En esta línea, el letrado Lliteras sostiene que una opción muy adecuada para aminorar las consecuencias de posibles ruidos es “incluir cláusulas de resolución para el caso de incumplimiento de normas”.

Por su parte, desde Arrenta aconsejan que se debe hablar con los arrendatarios, “intentando que el problema se solucione de forma amistosa”. En caso contrario, si la actividad molesta continúa, y dependiendo de las actuaciones que se quieran reprimir, “se deben presentar denuncias ante los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad o presentar demanda ante el juzgado”.

7. El rol de las agencias

Los posibles problemas que surjan, las particularidades de los contratos y la elección adecuada de los inquilinos son los principales fundamentos por los que un abultado número de propietarios acude a agencias de alquiler especializado, una modalidad de arrendamiento que les aporta numerosas ventajas. Los propietarios deben tener en cuenta, en opinión de Robles, “que ante determinados problemas actuará la agencia” y el arrendador se asegura “mayor tiempo de alquiler debido a los contactos que las agencias tienen entre su perfil objetivo de arrendatarios”.

Finalmente, Rueda añade que son las agencias las que primero buscan al inquilino, ya que a partir de su trabajo este pasará “los filtros de ratios de esfuerzo y morosidad”. De la misma manera, agrega,una vez que los inquilinos sean asegurables para el propietario, la agencia le ofrecerá la redacción de contratos “con especial atención a las cláusulas a aplicar a este tipo de colectivos”, además de suscribirle una garantía de alquiler a partir de la cual se le garantizará “el cobro de las rentas, los gastos jurídicos y los actos vandálicos cometidos por los inquilinos”.

ultimas noticias sobre el bce

La realidad ha acabado imponiéndose o, al menos, la realidad de la que alertaban unos cuantos expertos del mercado. A estas alturas ha quedado bastante claro que la respuesta al deseo del Banco Central Europeo (BCE) de elevar su balance en un billón de euros no está en las cédulas hipotecarias ni en las titulizaciones

Han pasado dos meses y medio desde que comenzó el programa de compra del primero de estos instrumentos y un mes y medio desde que el supervisor desembarcó en el segundo y el balance del BCE sigue anémico por esa vía. Tampoco las subastas de liquidez a largo plazo condicionadas al préstamo (las TLTRO) tienen ninguna pinta de ser la ansiada

Ya sea por imposibilidad física o porque el supervisor ha empezado a pensar en otros planes, el programa de compra de cédulas supera por poco los 29.630 millones y el de titulizaciones se queda en 1.744 millones. La suma total asciende a 31.375 millones y eso que varios expertos y fuentes financieras aseguran que revitalizar el mercado de titulizaciones es clave para que la banca vuelva a prestar. Su argumento es que las entidades financieras no tienen un problema de liquidez sino de capital y que ayudaría mucho a solucionarlo que los préstamos pudieran salir del balance sin retenciones excesivas, algo que depende de la regulación global y no del BCE. Para demostrar su postura, estos expertos echan mano del resultado de las TLTRO: la banca tenía miles de millones de euros de liquidez barata a su disposición y pidió solo 212.000 millones. Y, sin embargo, el préstamo sigue sin fluir, lo que demuestra, según estas fuentes, que la barra libre no es la respuesta.
Quizá por eso el presidente del BCE, Mario Draghi, tiene ya la cabeza en otro sitio. Y ese lugar no es otro que un nuevo programa de compra de activos a gran escala que ayude a combatir la caída de precios en la zona euro y la debilidad económica del Viejo Continente.
A su disposición tiene un universo de 9,77 billones de euros, según los cálculos de The Royal Bank of Scotland (RBS). Y en manos de Draghi (o del consenso que quiera lograr dentro del Consejo de Gobierno del BCE) está decidir hacia dónde apunta.
En estos momentos, el balance del BCE asciende a 2,15 billones de euros. La idea es llevarlo al entorno de los tres billones, así que la teoría dice que esa intención será más fácil cuanto más amplio sea el objetivo de compra.
Pero todo tiene sus pros y sus contras. «Cuando se estudian los detalles de un potencial programa de compra de activos, el riesgo de tener que contemporizar es elevado», señala RBS en su último informe. «La idea es que para llegar a un acuerdo más amplio dentro del Consejo de Gobierno y para empujar a los disidentes hacia el consenso, Draghi va a tener que hacer concesiones», añade. Y eso significa elegir entre los distintos tipos de bonos.
Ganan los bonos soberanos
Dentro del catálogo de activos disponibles, los bonos soberanos de los países del euro son los reyes. Hay siete billones de euros en el mercado (el 71% del volumen total), lo que para muchos hace indispensable centrarse en estos instrumentos. Hay quien no lo tiene tan claro (Alemania) y quien cree que puede haber una distinción entre la deuda soberana más segura, aquella que renta casi cero o que ofrece incluso intereses negativos, y la menos acorazada, con rentabilidades positivas y que en su mayoría está firmada por países de la periferia europea. En el primer grupo hay activos por dos billones, mientras que el segundo suma casi cinco billones de euros.
Hay quien pugna por descartar los bonos que no rentan nada y hay otros que piden precisamente lo contrario e incluso defienden su postura diciendo que beneficiará a los bonos soberanos de la periferia. ¿Cómo? Al comprar el BCE la deuda soberana más segura, los tipos caerán más y no serán atractivos, lo que hará que los inversores se muevan a los extremos de Europa en busca de rentabilidad extra.
En todo caso, varios expertos advierten que la emisión neta de renta fija en Europa no pasa por su mejor momento y que la meta del BCE es ambiciosa, así que cualquier merma en el universo de activos a comprar podría ralentizar o dificultar la consecución del objetivo.
De ahí que las quinielas apunten también al mercado de bonos corporativos, tanto financieros como no financieros. Es el segundo por volumen, con un saldo vivo de 1,88 billones de euros en emisiones con grado de inversión (de BBB hacia arriba), según RBS. Y en este punto también hay controversia entre quienes creen que el BCE debe comprar estos bonos porque, además, eso ayudaría a poner coto al problema de liquidez y los que piden que se quede al margen para no ahuyentar a los inversores reales.
El último mercado de activos potencialmente adquiribles lo conforman los bonos de agencias supranacionales y bancos de desarrollo, como el ICO español o el BEI europeo. Incluirlo o no supone mover en 889.600 millones de euros el universo de compras posibles para el BCE.
Y hay una última elección que tiene que hacer el supervisor y que será relevante: decidir quién asume el riesgo. Es posible que, para contentar a Alemania, el programa contemple que los riesgos (los activos comprados) no se queden en el BCE, sino que los asuman los bancos centrales nacionales. No son pocos los expertos que advierten de los peligros a largo plazo de esta última opción. «Es una alternativa menos favorable para España», avisa una fuente de un banco nacional de primera fila. En la reunión del BCE del próximo día 22 comenzará a resolverse el misterio.

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El salario mínimo en Francia (Smic) se ha revalorizado un 0,8 % desde el pasado 1 de enero para llegar a 1.136,72 euros netos mensuales, según un decreto publicado hoy por el Gobierno. En España, el Gobierno aprobó en diciembre un incremento del 0,5% del Salario Mínimo Interprofesional (SMI), con lo que se eleva a 648,6 euros mensuales.
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