La cuestión de la temporalidad
El alquiler a estudiantes queda recogido en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que a nivel legal no existen diferencias entre esta modalidad de alquiler y otro tipo de arrendamientos. Por el contrario, sí se pueden establecer una serie de diferencias con respecto al número de inquilinos, la temporalidad del contrato y las exigencias del mismo.
Como señalan desde Arrenta, la cantidad de inquilinos viene definida porque “en el contrato aparecen varias personas como arrendatarios de la vivienda”. Por su parte, la temporalidad de este documento también distancia el alquiler a estudiantes con respecto a los alquileres comunes. De hecho, Jeroni Lliteras, abogado especialista en vivienda, comenta que “si bien la media de un alquiler común es de dos años y medio, con estudiantes la media de es de un año. Por su parte, Sergio Rueda, CEO de Plan de Protección de Alquiler, añade que dada la falta de capacidad de ingresos de los inquilinos, estos contratos “vienen avalados por sus padres”, figuras que dan al arrendador garantía de cobros.
Un contrato específico
Una vez que el propietario se ha decantado por alquilar su vivienda a estudiantes y ha encontrado inquilinos para tal efecto, es importante que redacte un contrato acorde con las particularidades de esta modalidad de alquiler. En este sentido, Sergio Rueda insiste en que el documento ha de basarse en la normativa legal, a partir de la cual deben figurar todos los inquilinos. En paralelo, recalca que el texto debe contener “las consideraciones de seguridad en cuanto a avales paternales y seguro de alquiler”.
En lo que respecta a la posibilidad de que uno de los estudiantes abandone la vivienda antes de finalizar tal contrato, el letrado Lliteras asegura que en estos casos “todos los arrendatarios están obligados solidariamente a pagar la renta mensual”, por lo que el arrendador “podrá exigir toda la cantidad a todos, no una parte”, estando obligado el que abandona la vivienda al pago, “salvo que el arrendador modifique el contrato”.
Prolongación de la estancia
La dilatación de la estancia en la vivienda, por parte de los inquilinos, es una de las posibilidades que más preocupan a los dueños a la hora de alquilar una vivienda. En esta línea, la directora general de Arrenta, Mercedes Robles, recomienda llevar a cabo una modificación del contrato de alquiler, la cual otorga seguridad jurídica, “tanto para la parte arrendataria como para la parte arrendadora”, añadiendo que “así ambas partes se aseguran la posesión de la vivienda con un documento de prueba en caso de existir problemas”.
Una opinión que, sin embargo, no es compartida por Jeroni Lliteras, quien asegura que “en los casos en que se haya pactado un contrato de temporada, no sometido a la LAU, debe iniciarse un procedimiento de desahucio y reclamación de rentas”. A su vez, señala que es aconsejable que el propietario cuente además con uno o varios avalistas firmantes del contrato, ya que si tal situación se reprodujese funcionaría como “una cláusula penal indemnizatoria”.
Cuando el estudiante es extranjero
En paralelo, este letrado opina sobre la posibilidad de que se alquile el inmueble a estudiantes extranjeros. Ello se debe a que España es el país de la Unión Europea que mayor cantidad de estudiantes Erasmus recibe, alumnos temporales a los que hay que sumar los estudiantes procedentes de otros países del mundo que se desplazan hasta nuestro país para completar su formación. En estos casos, cita Lliteras, el propietario debe tener en cuenta que “las becas, por sí mismas, no son suficientes para abonar la renta”, por lo que el arrendador debe asegurarse “que los arrendatarios tienen ingresos suficientes para abonar los meses que se van a instalar en España”.
En este sentido, Lliteras añade que es “muy socorrido y cada vez más utilizado” cobrar las rentas por adelantado, eliminando así el riesgo de impago por parte de este tipo de estudiantes. Una opción que, no obstante, no está carente de problemas en el caso de los estudiantes extranjeros, pues en el caso de que este paso no se efectúe “las posibilidades de recuperar el dinero disminuyen drásticamente”.
Modalidades de pago
En lo que respecta a las modalidades de pago de este régimen de alquiler, Robles asegura que este “debe pactarse en el contrato”, aunque añaden que lo más frecuente es que “se diga un número de cuenta bancaria en el que el arrendatario deberá ingresar la renta” dentro de los primeros cinco o diez días de cada mes. Una opinión que comparte el CEO de Plan de Protección de Alquiler, quien añade que la domiciliación del pago mensual es lo más habitual en estos casos, así como cobrar “un mes por adelantado”.
La petición de una fianza se ha de dejar a criterio del propietario del inmueble, aunque estos tres expertos recomiendan incluirla, aunque al tratarse de un contrato no sometido a la Ley de Arrendamientos Urbano, expone Lliteras, “hay dudas en torno a la obligatoriedad de depositarla en registros públicos”. Así, continúa explicando, “lo corriente es que se lo quede en depósito el arrendador y haga uso de él para el caso de desperfectos o actos vandálicos”.
Problemas con la comunidad
Otro de los aspectos que los propietarios de viviendas han de tener presentes cuando alquilan sus inmuebles a estudiantes es que, con mucha probabilidad, estos causen algún tipo de molestia en la comunidad de vecinos donde se sitúa la vivienda. En esta línea, el letrado Lliteras sostiene que una opción muy adecuada para aminorar las consecuencias de posibles ruidos es “incluir cláusulas de resolución para el caso de incumplimiento de normas”.
Por su parte, desde Arrenta aconsejan que se debe hablar con los arrendatarios, “intentando que el problema se solucione de forma amistosa”. En caso contrario, si la actividad molesta continúa, y dependiendo de las actuaciones que se quieran reprimir, “se deben presentar denuncias ante los Cuerpos y Fuerzas de Seguridad o presentar demanda ante el juzgado”.
El rol de las agencias
Los posibles problemas que surjan, las particularidades de los contratos y la elección adecuada de los inquilinos son los principales fundamentos por los que un abultado número de propietarios acude a agencias de alquiler especializado, una modalidad de arrendamiento que les aporta numerosas ventajas. Los propietarios deben tener en cuenta, en opinión de Robles, “que ante determinados problemas actuará la agencia” y el arrendador se asegura “mayor tiempo de alquiler debido a los contactos que las agencias tienen entre su perfil objetivo de arrendatarios”.
Finalmente, Rueda añade que son las agencias las que primero buscan al inquilino, ya que a partir de su trabajo este pasará “los filtros de ratios de esfuerzo y morosidad”. De la misma manera, agrega,una vez que los inquilinos sean asegurables para el propietario, la agencia le ofrecerá la redacción de contratos “con especial atención a las cláusulas a aplicar a este tipo de colectivos”, además de suscribirle una garantía de alquiler a partir de la cual se le garantizará “el cobro de las rentas, los gastos jurídicos y los actos vandálicos cometidos por los inquilinos”.
